6편에서 계속...바이~"그건 좀 있다 이야기해 줄게. 그것보다 이것이 더 중요한데,아파트 살 때 가장 중요한 것을 하나 놓쳤네.”" 다행히이 아파트 나쁘진 않아.역에서 가깝고 대단지 아파트이고 초등학교도 근처에 있는서울 아파트 중에서 평타 정도는 되는 아파트야."용적률이야"늘~팀장이 맞춰봐. 내가 어떤 구에 아파트를 샀을까?"리모델링의 경우 강남은 270% 정도 되어도 향후 가능하겠지만, 강북은 200% 되어도 쉽지 않다.."음. 좋은 동네. 부자들이 많이 사는 곳. 강남 같은 곳.""더 좋은 아파트를 살 수 있는 어떤 방법이 있어?""허용 용적률은 시/도에 따라 다른데, 서울시 땅 중제3종 지구 최대 허용 용적률은 300%이야. 네가 산 아파트가 가지고 있는 땅은 3종인데, 초과해서 사용한 아파트야. "예를 들어 제3종이나 제2종 지역인데 용적률이 꼴랑 100% 혹은 100% 초반인 아파트/연립이 서울에 아직 꽤 남아있다. 이런 곳은 재건축이나 재개발 시 동일 평형으로 받으면 무상 정도가 아니라 돈을 내가 받고 새 아파트를 공짜로 얻는다.어제 블로그 댓글에 강 팀장이 어떤 아파트를 샀는지 예상되는 구와 동을 많이 적어 주셨다. 현금 9~10억 가지고 있고 대출 1억 일으켰으니 아파트 가격은 10억 ~ 11억 대이다. 강남과 접근성이 좋은 역세권 아파트인데, 댓글 통계 집계 결과부터 알려 드린다.(한 분이 여러 지역 이야기 한 경우도 복수로 카운팅)지난주부터 너무 달려서용적률 낮은 아파트를 찾아라"아파트 가격은 무엇으로 이루어진다고 생각해?""그래. 맞아. 쫌 유식한 말로는부동산 입지라고 해.같은 가격이라도 가능한 좋은 동네에 사야 해."아직 서울시가 발표를 하지 않았지만종상향 가능성이 높은 아파트들이 많다. 그런 아파트를 미리 등기치고 기다리는 것도 좋은 방법이다. 물론 운도 따라야 하지만 설령 종 상향 되지 않더라고 상관없는 알짜 아파트들 찾아보면 많다.강팀장이 매수한 아파트를 부동산 앱으로 정보를 파악하고 내 생각을 이야기해 주었다.동작구 4명( 사당동, 상도동, 대방동 등),관악구 4명(신림동, 봉천동), 중구 2명(신당동, 약수동), 성동구 1명(성수동), 광진구 1명, 강동구 1명(암사동, 길동, 둔촌동), 송파구 1명(문정동), 강남구 1명(세곡동), 은평구 1명(녹번동), 서대문구 1명, 의왕시 1명그런데 서울 강남이나 수도권 핵심 지지(분당 외)의 경우 소유자들 자금력이 좋아서 용적률이 더 높아도 추진 가능하다. 이런 곳의 재건축 추진 가능한용적률 상한선은 210% 정도이다. 참고로 대치동 은마아파트 용적률이 203%이다. 거꾸로 가난한 동네 아파트들은 용적률이 150%이어도 쉽지 않은 아파트들도 많다.“그리고 이 아파트는 연식도 2?년이나 되었어. 앞으로 본격적으로 낡기 시작할 텐 데, 용적률이 높아 재건축은 당연히 불가능하고 리모델링도 안될 거야. 물론 서울이라 아파트 가격 방어가 되긴 하겠지만, 앞으로는 이 아파트 상승률은 점점 떨어질 거야”"허용 용적률이 300%인데 어떻게 초과해서 건축 허가가 날 수 있어?"후배가 이 연립 사려고 작년에 6개월 동안 매물 기다렸는데 못 샀다. 이런 곳 사서 몸빵하면 인생 역전할 수 있다. 물론 지금도 많이 비싸지만... 이 연립 언제 재건축될지, 신축되면 얼마 할지 궁금 ^^"동작구?""아니야. 강동구는 내가 찾아보니 그 가격으로는 안되던데?""그렇구나. 같은 돈으로 더 좋은 동네 아파트 살 수 있었구나. 아쉽 >.<"" 그것도 중요하지. 요즘 얼죽신이라는 유행어가 있듯이 신축 선호 현상이 강해. 그런데아파트 살 때 가장 기본적으로 체크할 것은 아직 이야기하지 않았어.이것은 알고 등기 치자(2편)땅의 가치는 용적률이 높을수록 비싸다. 가장 좋은 땅은 용적률을 최대 1,000%까지 가능한 중심 상업 지구이다.어디에 이런 아파트들이 있냐고? 가장 대표적인 동네가 서울은목동 신시가지 아파트이다. 그리고 강남에도 용적률이 100%인 아파트들이 아직도 있다.일원동 가상한청 아파트이다. 지금 한창 재건축 진행 중인 동부이촌동한강맨션그리고 지금 제일 핫한과천그중에서도 어마한 땅 부자인과천주공10단지도 그런 아파트들이다. 서울이나 수도권 곳곳에 이런 아파트들이 많이 있다.늘~부동산 NOTE용적률, 건폐율 (출처 : HOWBUID)아파트 등기 칠 때 제일 중요한 것은 물론부동산 입지이다. 그런데 같은 입지라도 용적률에 따라 수익 차이가 어마하게 나게 된다. 다시 한번 밑줄 쫘악!아파트는 땅값이다.땅값은 용적률이 중요!"나는 그런 것까지는 생각을 못 했어. 용적률과 연식 등이 왜 중요한지, 재건축이 왜 안되는지 등 자세히 좀 설명해 주라""일자리? 인프라? 좋은 뷰?""음. 땅값과 건물 값 합계이겠지."강 팀장과 함께 다시 오겠다.깅 팀장이 산 아파트"그리고 네가 조금 전에 이야기한대단지, 지하철역, 학교외에 꼭 체크해야 할 사항이 있어. 뭘까?"기억하실까? 지난 3월 27일 목요일 아침에'우리가 등기 치면 안 되는 아파트 [1편] : 용적률'글을 올렸다."딩동댕. 맞아. 그 땅값을 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나가 용적률이야. 이 아파트는 용적률이 3??%라 땅을 이미 다 사용했어. "“그것이 뭔데?”서울에서 대표적인 곳이여의도인데, 많은 주거지역을상업지로 상향시켜주었다. 그리고 최근 서울시에서 지하철 역세권 지역이나 공공개발 지역을 종상향 시켜주는데, 그런 곳을 발표 이전에 등기 치면 역시 팔자 고친다."그래? ㅠㅠ 그동안 아파트나 부동산 하나도 몰랐는데, 갑자기 아파트는 사야 하고 올해 서울 집값이 오르기 시작하니 마음이 급해지더라고. 그래서 상식적인 수준에서 대단지, 역에서 가깝고 초등학교도 있는 그런 곳을 선택했어. 관악구 정도면 괜찮다고 생각을 했고.""아 그래? 난 몰랐어. 한 번만 더 이야기해봐""우리나라, 특히서울시의 경우 시기에 따라 허용 용적률이 바뀌어 왔어.서울에서 제3종 지구 허용 용적률이 400%까지 되었던 시기가 있었어. 1990년대 초반에서 후반이었는데, 그때 허가받은 서울 아파트 중에 이런 아파트들이 꽤 있어. 특히 관악구와 동작구에 많아. 네가 산 아파트가 그런 아파트 중 하나야""음. 뭘까?새 아파트? 잘 모르겠다."재건축과 리모델링도 부익부 빈익빈 현상이 극명하게 나타난다.그래서 가능한 비싼 동네에 등기쳐야 한다.앞으로 우리나라에서 땅값이 가장 비싼 곳이 될 강남구 삼성동 핵심지에도 아직 이런2층짜리 연립이 남아 있다. 바로 어제 대주주 후배